STJ definiu, em 2022, que o imposto deve incidir sobre o valor do bem, mas h\u00e1 prefeituras que insistem em tributar a opera\u00e7\u00e3o pelo valor venal do im\u00f3vel<\/p>\n\n\n\n
Uma antiga e longa pend\u00eancia parecia estar resolvida desde 2022, quando a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) definiu que a base de c\u00e1lculo para cobran\u00e7a do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) passaria a ocorrer sobre o valor de venda do im\u00f3vel e n\u00e3o mais em rela\u00e7\u00e3o ao valor venal, estabelecido pelas prefeituras para cobran\u00e7a do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). No entanto, essa regra vem sendo quebrada em muitos dos 5,5 mil munic\u00edpios espalhados pelo Brasil. Especialistas consultados pelo InfoMoney explicam como resolver a quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
A confus\u00e3o ocorre porque, anteriormente, o ITBI, que \u00e9 pago quando se compra um im\u00f3vel e precisa registr\u00e1-lo, era calculado com base no valor de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pela prefeitura. Por\u00e9m, depois da decis\u00e3o do STJ sobre a cobran\u00e7a em cima do valor real da transa\u00e7\u00e3o, isso j\u00e1 deveria ter sido pacificado, na opini\u00e3o de advogados. Mas n\u00e3o \u00e9 o que vem acontecendo, o que acaba gerando impacto direto no bolso dos compradores de im\u00f3veis.Segundo o advogado Lu\u00eds Gustavo Nicoli, especialista em Direito e s\u00f3cio fundador do Nicoli Sociedade de Advogados, quem adquiriu um im\u00f3vel nos \u00faltimos cinco anos e pagou o ITBI com base em uma avalia\u00e7\u00e3o municipal que superava o valor real da transa\u00e7\u00e3o, essa pessoa tem o direito a recuperar a diferen\u00e7a. \u201c\u00c9 preciso ficar atento porque os valores podem ser significativos\u201d, disse.<\/p>\n\n\n\n
Nicoli d\u00e1 como exemplo um im\u00f3vel avaliado em R$ 600 mil pela prefeitura, mas que por situa\u00e7\u00e3o de mercado acabou sendo vendido por R$ 400 mil. Como o ITBI deve ser calculado sobre percentual em cima de R$ 400 mil, e n\u00e3o sobre os R$ 600 mil da avalia\u00e7\u00e3o municipal, d\u00e1 muita diferen\u00e7a. Dependendo da cidade, as al\u00edquotas v\u00e3o de 2% a 5% do valor. \u201cIndependentemente se a al\u00edquota \u00e9 fixa ou progressiva, as prefeituras n\u00e3o podem mais usar sua avalia\u00e7\u00e3o como base de c\u00e1lculo\u201d, explica o advogado.<\/p>\n\n\n\n
Mudan\u00e7a no c\u00e1lculo<\/p>\n\n\n\n
Segundo especialistas em transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, o problema pode ainda ser pior porque muitos munic\u00edpios est\u00e3o mudando a forma de calcular o IPTU, usando at\u00e9 drone para avaliar o tamanho das propriedades e arbitrar valores. Assim, o valor venal do im\u00f3vel pode ficar muito maior, e o IPTU tamb\u00e9m. \u201cE as prefeituras ainda est\u00e3o usando a mesma avalia\u00e7\u00e3o para ITBI, quando o STJ j\u00e1 mudou isso.\u201d<\/p>\n\n\n\n
A confus\u00e3o tem sido tamanha que a pr\u00f3pria Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo tem suspendido cobran\u00e7as de ITBI feitas por prefeituras, incluindo a capital, onde os contribuintes n\u00e3o foram chamados para participar do processo de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Paguei a mais: o que eu fa\u00e7o?<\/p>\n\n\n\n
E poss\u00edvel recuperar o valor cobrado a mais pela prefeitura com ingresso de a\u00e7\u00e3o de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito tribut\u00e1rio, segundo Nicoli. \u201cAssim, \u00e9 poss\u00edvel reverter a cobran\u00e7a e receber a devolu\u00e7\u00e3o em pouco tempo, n\u00e3o entrando nem em precat\u00f3rios, porque o valor \u00e9 considerado baixo para isso\u201d, explica o advogado.<\/p>\n\n\n\n
Mas o advogado alerta que \u00e9 necess\u00e1rio que a pessoa pague a taxa e registre o im\u00f3vel em seu nome para garantir a propriedade do bem, lavrar a escritura em cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis e, s\u00f3 depois, entrar com a\u00e7\u00e3o na Justi\u00e7a para revisar o valor pago. \u201cRegistre primeiro, porque s\u00f3 \u00e9 dono quem registra\u201d. O advogado cita o caso de um cliente que comprou apartamento de R$ 2,6 milh\u00f5es, e a prefeitura avaliava o im\u00f3vel em R$ 3,1 milh\u00f5es. O ITBI foi feito em cima dos R$ 3,1 milh\u00f5es, e o munic\u00edpio cobra 2% do valor. \u201cIsso d\u00e1 muita diferen\u00e7a, porque 2% de R$ 2,6 milh\u00f5es \u00e9 R$ 52 mil; por\u00e9m o cliente pagou 2% de R$ 3,1, o que representa R$ 10 mil a mais\u201d, afirma.<\/p>\n\n\n\n
Segundo o advogado Jos\u00e9 Lu\u00eds Ribeiro Brazuna, fundador do Bratax (Brazuna, Ruschmann e Soriano Sociedade de Advogados), com a decis\u00e3o do STJ como tema repetitivo, o que vale \u00e9 o valor do neg\u00f3cio. \u201cMas essa decis\u00e3o ainda causa confus\u00e3o, em especial, no Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, onde h\u00e1 v\u00e1rios casos\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Veja o valor da al\u00edquota do ITBI em algumas capitais brasileiras:<\/p>\n\n\n\n
Salvador:\u00a05%<\/p>\n\n\n\n
Fortaleza:\u00a04%<\/p>\n\n\n\n
S\u00e3o Paulo:\u00a03%;
Rio de Janeiro:\u00a03%;
Belo Horizonte:\u00a03%;
Porto Alegre:\u00a03%;
Recife:\u00a03%
Natal:\u00a03%
Curitiba:\u00a02,7%;
Florian\u00f3polis:\u00a02%
Bras\u00edlia:\u00a02%
Manaus:\u00a02%
Bel\u00e9m:\u00a02%<\/p>\n\n\n\n
Como decidiu o STJ?<\/p>\n\n\n\n
Para o advogado, professor e consultor tribut\u00e1rio, Caio Bartine, a quest\u00e3o do ITBI talvez tenha sido uma das principais discuss\u00f5es de tributa\u00e7\u00f5es municipais que chegou ao Superior Tribunal de Justi\u00e7a, que acabou defendendo tr\u00eas teses.<\/p>\n\n\n\n
A primeira apontava que a base de c\u00e1lculo a ser utilizada para o ITBI tem que ser o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, ou seja, sem qualquer vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 base de c\u00e1lculo que \u00e9 utilizada pelo IPTU. A segunda tese foi a respeito do valor de transa\u00e7\u00e3o que \u00e9 declarado pelo contribuinte, porque uma vez que o contribuinte transaciona um determinado bem im\u00f3vel e declara o valor da transa\u00e7\u00e3o, isso tem presun\u00e7\u00e3o de veracidade e de validade, desde que o valor seja condizente com o valor de mercado. A \u00faltima tese, e mais significativa ao contribuinte, \u00e9 o fato de que o munic\u00edpio n\u00e3o pode arbitrar de maneira pr\u00e9via a base de c\u00e1lculo do ITBI, levando em considera\u00e7\u00e3o o chamado valor de refer\u00eancia. Porque, em regra, esse valor de refer\u00eancia acaba sendo muito superior ao pr\u00f3prio valor de mercado e, muitas vezes, ao pr\u00f3prio valor venal, que s\u00e3o as duas coisas que acabam sendo utilizadas nesse sentido pelo pr\u00f3prio munic\u00edpio.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com Ranieri Genari, advogado especialista em Direito Tribut\u00e1rio pelo IBET, \u00e9 importante ressaltar que, embora o Tema 1113 tenha efeito repetitivo, ainda n\u00e3o transitou em julgado, ou seja, a decis\u00e3o n\u00e3o possui car\u00e1ter definitivo.\u201d Apesar disso, como n\u00e3o h\u00e1 ind\u00edcios de que ela sofrer\u00e1 modifica\u00e7\u00f5es, os contribuintes que foram prejudicados podem ingressar com a A\u00e7\u00e3o de Repeti\u00e7\u00e3o do Ind\u00e9bito, a fim de garantir seu direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o do valor pago a maior\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Reforma tribut\u00e1ria<\/p>\n\n\n\n
Segundo o advogado Morvan Meirelles Costa Junior, s\u00f3cio fundador do Meirelles Costa Advogados, as discuss\u00f5es em torno do ITBI ganharam espa\u00e7o na Reforma Tribut\u00e1ria apresentada pelo governo federal. <\/p>\n\n\n\n
Recentemente, o governo fez uma mudan\u00e7a na regra de incid\u00eancia do ITBI no projeto de lei complementar da reforma, j\u00e1 enviado ao Congresso. A pedido dos prefeitos, o Minist\u00e9rio da Fazenda antecipou o momento da cobran\u00e7a do ITBI, que hoje ocorre na efetiva transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n\n\n\n
Pelo C\u00f3digo Civil, isso s\u00f3 ocorre ap\u00f3s o registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, com a altera\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do bem. A mudan\u00e7a gerou cr\u00edtica de tributaristas e vai na contram\u00e3o de decis\u00f5es judiciais.<\/p>\n\n\n\n
A minuta do projeto, que saiu da Fazenda e foi encaminhada \u00e0 Casa Civil, abria a possibilidade de as prefeituras realizarem essa cobran\u00e7a em dois momentos anteriores \u00e0 transfer\u00eancia: na assinatura da escritura, que \u00e9 um contrato p\u00fablico de compra e venda \u2014 o qual \u00e9 feito na presen\u00e7a de um tabeli\u00e3o \u2014 ou na cess\u00e3o dos direitos de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u2014 que ocorre, por exemplo, quando uma pessoa vende o direito \u00e0 compra de um im\u00f3vel que ainda est\u00e1 sendo constru\u00eddo.<\/p>\n\n\n\n
Essa segunda hip\u00f3tese, bastante criticada pelos tributaristas, foi retirada do texto antes do envio aos parlamentares. Ainda assim, a avalia\u00e7\u00e3o dos advogados \u00e9 de que o projeto segue com alto risco de judicializa\u00e7\u00e3o, uma vez que iria na contram\u00e3o do que diz o C\u00f3digo Civil e do que foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n
Fonte: InfoMoney<\/p>\n\n\n\n
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